Согласно Уставу ТСЖ "Единство" высшим органом управления ТСЖ является
- Общее собрание членов товарищества.
Руководство текущей деятельностью Товарищества осуществляет
- Правление ТСЖ.
Для выполнение решений Правления и оперативной деятельности Правление избирает - Председателя правления ТСЖ.
Контроль за работой Правления, соблюдением им действующего законодательства, требований Устава и решений общего собрания осуществляет - Ревизионная комиссия (РК).
Общее собрание членов ТСЖ
Жилищным кодексом РФ предусмотрено два вида собраний в многоквартирном жилом доме: общие собрания собственников и общие собрания членов ТСЖ, которые обладают разной компетенцией.
Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном Уставом товарищества. ЖК РФ обязывает проводить общее собрание по крайней мере ежегодно (ст. 45 ЖК) – для утверждения годового плана финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана (п. 8 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).
К компетенции Общего собрания членов ТСЖ относятся:
* внесение изменений в устав товарищества;
* принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
* избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
* установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
* образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
* принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
* определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
* утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;
* рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
* принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
* определение размера вознаграждения членов правления товарищества;
* принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;
* другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.
Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества может быть отнесено решение иных вопросов. Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.
Проведение Общего собрания членов ТСЖ:
Уведомление о проведении общего собрания членов ТСЖ направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену ТСЖ под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания.
В уведомлении о проведении общего собрания членов ТСЖ указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов ТСЖ не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.
Общее собрание членов ТСЖ ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.
Уставом ТСЖ может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.
Кворум:
Правомочия общего собрания членов ТСЖ устанавливаются в соответствии со статьей 45 Жилищного кодекса РФ и Уставом товарищества. Общее собрание членов ТСЖ правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.
Таким образом, в соответствии с требованиями Жилищного кодекса общее собрание членов ТСЖ правомочно (имеет кворум) лишь при одновременном соблюдении двух условий:
ПЕРВОЕ УСЛОВИЕ (оно обозначено в ч. 3 ст. 45 ЖК РФ, к которой нас отсылает ст. 146 ЖК, и важно тем, что определяет норму представительства членов ТСЖ как собственников помещений)
В ч. 3 ст. 45 ЖК РФ сказано: «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов».
Для проверки выполнения первого условия следует подсчитать количество голосов, которыми обладают участвующие в общем собрании ТСЖ собственники помещений.
Часть 3 ст. 48 ЖК определяет подход к такому подсчету: «Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.»
Обычная методика такого подсчета: «Доля каждого собственника определяется путем деления площади помещения (по свидетельству о собственности) на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме (по экспликации БТИ), находящихся в соответствующих видах собственности (частной, государственной)».
В результате правильного выполнения первого условия ежегодное собрание членов ТСЖ считается одновременно ежегодным общим собранием собственников. Если первое условие не соблюдается, то нарушается не только ч. 3 ст. 146 ЖК, но и ч. 1 ст. 45 ЖК РФ.
ВТОРОЕ УСЛОВИЕ (обозначено в ст. 146 ЖК и определяет норму представительства членов ТСЖ как участников товарищества)
Таким образом, подсчет количества членов ТСЖ, принявших участие в собрании, ведется по персоналиям, а не по каким – либо иным признакам.
В подтверждение доводов про необходимость одновременного соблюдения двух данных условий приведем авторитетное мнение одного из создателей Жилищного кодекса - П.В.Крашенинникова:
«… одно из условий правомочности общего собрания членов товарищества заключается в необходимости присутствия на данном собрании членов товарищества, которым, как собственникам помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество, принадлежат голоса..., составляющие более чем 50% от общего числа голосов, принадлежащих всем собственникам помещений в таком доме… Таким образом, ЖК РФ предъявляет более жесткие требования к определению правомочности общего собрания членов товарищества собственников жилья, чем это установлено для правомочности общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.»
(Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П.В.Крашенинникова М., 2006. С.596, 598. )
При решении вопроса, касающегося правомочий общего собрания членов товарищества собственников жилья, ч. 3 ст. 146 ЖК РФ отсылает к положениям ст. 45 ЖК РФ, которая регулирует порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В ч. 3 ст. 45 установлено, что "при отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме". Таким образом, Жилищный кодекс не предусматривает возможности продлевать сроки проведения собраний собственников и членов ТСЖ за пределы временных отрезков, изначально указанных во врученных уведомлениях о проведении таких собраний.
Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по следующим вопросам:
- принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
- принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
- определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
- принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;
принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества.
Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.
Согласно п.6 ст.46 ЖК РФ собственник помещения вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием с нарушением требований ЖК РФ и (или) устава товарищества в следующих случаях:
- если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения
- если таким решением нарушены его права и законные интересы.
Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
При этом важно помнить, что суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника:
- не могло повлиять на результаты голосования,
- допущенные нарушения не являются существенными,
- принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
